인용글

보증금 2500만원/월250만원 2년간 법인명의로 공장임대차계약을 한 임차인입니다. 같은 지역 내에 본공장이 있으나 장소가 좁아 추가 사업자등록 없이 공장을 임차했으며 임대인이 3억원의 담보대출이 있어 확정일자를 받아 보증금에 대해 보호받고자 합니다. 그런데 관할 시청에선 공장임대차에 대해 확정일자를 어떻게 하는지 사례가 없다며 모른다고 합니다. 상가임대차보호법으로 해야할지 주택임대차로 해야할지 궁금합니다. 상가임대차로 할 경우 추가로 사업자등록을 해서 계약서와 함께 확정일자를 받아야 하나요. 저는 전세권설정을 원하나 임대인은 싫고 공증을 해주겠다고 합니다. 어떤 방법이 제일 안전한가요? 벌써 잔금은 다 치뤘습니다.

1. 주택임대차보호법 제1조를 보면 ‘주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 그 목적으로 한다’라고 규정하여 동법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호해 주려는 취지에서 제정된 것이지 법인(주식회사 등)을 그 보호대상으로 하고 있지 않고, 또한 법인은 주민등록을 구비할 수 없는 점에 비추어 법인의 직원 등이 전입신고를 하고 계약서상에 확정일자를 갖추고 있다고 해도 주택임대차보호법을 적용할 수 없다고 보는 것이 대법원 판례의 입장입니다(96다 7236호 1997.7.11 선고 대법원 판례 참조).

2. 그리고 상가건물 임대차에 대해서도 민법에 대한 특례를 규정하여 경제·사회적 약자인 상가 임차인들의 경제생활의 안정을 보장해 주고자 상가건물 임대차보호법이 제정되어 지난 2002년 11월 1일부터 시행되고 있으나 동법을 적용받기 위해서는 환산보증금{보증금+(월세 ×100)}이 서울을 기준으로 최고 2억 4천만원 이하이어야 하기 때문에 의뢰인의 경우에는 환산보증금액이 2억 7천5백만원이되어 사업자 등록이나 확정일자 유무와는 관계없이 상가건물임대차보호법을 적용받을 수 없겠습니다(상가건물임대차보호법 제2조 및 동 시행령 제2조 참조).

3. 그러므로 의뢰인의 경우 어느 경우에나 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수는 없기 때문에 민법상 전세권이나 임차권 등기를 하는 것으로 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 유일한 방법이 되겠습니다. 다만, 임차인이 임차물에 대한 경매가 진행된다는 사실을 알기 시작한 때 또는 경매개시결정이 있은 때로부터 매각(낙찰)이 되고 매수인(낙찰자)에게 임차물(경매부동산)을 인도해주기까지에는 최소 6개월내지 10개월 정도 소요된다는 점과 보증금이 2,500만원이고 월차임이 250만원이라면 경매가 진행되는 동안 월차임을 지급하지 않을 것이 명백하기 때문에 이와 같은 점 들을 감안해 본다면 공증(인증)만을 받아 두어도 되지 않을까 생각됩니다.